| Voor de huur van bedrijfsruimte gelden andere bepalingen dan voor de huur van woonruimte. Onder bedrijfsruimte wordt met name verstaan: Gebouwd onroerend goed, of een gedeelte daarvan, alsmede de daarbij behorende grond en de onzelfstandige woning, krachtens huurovereenkomst bestemd tot uitoefening van het kleinhandelsbedrijf. Indien men een deel van een onroerend goed verhuurt aan bijvoorbeeld een slager, valt deze huurovereenkomst ook onder de regeling met betrekking tot huur van bedrijfsruimte. De wet regelt de huur van bedrijfsruimte bijvoorbeeld in artikel 7:290 en verder van het Burgerlijk Wetboek. De zogenaamde middenstandsbedrijfsruimte wordt daarom ook aangemerkt als '290-bedrijfsruimte'. De huurovereenkomst in het burgerlijk wetboek De wet onderscheidt vier vormen van huurovereenkomst:
Deze huurovereenkomst loopt op de afgesproken tijd af, zonder dat opzegging vereist is. Wordt de huurovereenkomst echter na het verloop van de afgesproken tijd (stilzwijgend) verlengd, dan wordt de overeenkomst door de wet automatisch gesteld op een periode van totaal vijf jaar, waarvan er dan al 2 jaren zijn verstreken. Wil de verhuurder deze van rechtswege omzetting van 2 naar 5 jaar met alle rechtsgevolgen van dien voorkomen, dan dient hij voor het verstrijken van de 2 jaar termijn een nieuwe huurovereenkomst met de huurder te sluiten. Ad 2. De huurovereenkomst gedurende tenminste 2 jaar en maximaal 5 jaar Voor deze overeenkomst heeft men vooraf op basis van artikel 7:291 de toestemming van de kantonrechter nodig. Wordt deze toestemming niet verkregen, dan geldt de overeenkomst voor een periode van vijf jaar. Ad 3. De huurovereenkomst gedurende tenminste 5 jaar, maar korter dan 10 jaar Alle overeenkomsten die tenminste vijf jaar duren, met een maximum van tien jaar, zijn onderworpen aan de wettelijke regeling zoals omschreven in artikel 7:293 en verder van het Burgerlijk Wetboek. Het maakt niet uit of die termijn van vijf jaar is afgesproken of dat deze termijn is bepaald in de gevallen zoals genoemd onder 1. De overeenkomst die een geldigheidsduur heeft van minimaal vijf en maximaal tien jaren kan aan het einde van de afgesproken periode door ieder der partijen worden opgezegd. De opzegging geschiedt bij deurwaardersexploot of bij aangetekende brief met redenen omkleedt. De opzegtermijn is tenminste één jaar. Indien de verhuurder opzegt, moet hij de huurder in de gelegenheid stellen om binnen zes weken mede te delen of de huurder al dan niet akkoord gaat met de beëindiging van de overeenkomst. Indien de huurder niet of negatief reageert, moet de verhuurder de kantonrechter toestemming vragen om de overeenkomst te beëindigen. De kantonrechter wijst dit verzoek slechts toe indien: a. De verhuurder zelf of een van zijn naaste familieleden het pand als bedrijfsruimte wil gaan gebruiken en het pand daartoe dringend nodig heeft en de verhuurder tenminste drie jaar eigenaar is b. De bedrijfsvoering door de huurder niet is geweest zoals een goede huurder past. Ad 4. De huurovereenkomst gedurende meer dan 10 jaar De overeenkomst die tien jaar heeft geduurd, wordt op dezelfde wijze beëindigd als vermeld onder 3. De kantonrechter heeft in dit geval naast de onder 3a. en 3b. vermelde gronden twee extra gronden om het verzoek toe te wijzen, namelijk indien: a. De verhuurder een, krachtens een geldend bestemmingsplan, op het verhuurde liggende bestemming wil verwezenlijken b. De huurder niet toestemt in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe overeenkomst met betrekking tot het gehuurde, voor zover dit aanbod niet een wijziging van de huurprijs inhoudt. De overeenkomst waarvan de in eerste instantie overeengekomen termijn is verlopen, maar die steeds stilzwijgend is verlengd, kan na een looptijd van tien jaar worden opgezegd als hierboven onder 3. met een opzegtermijn van tenminste één jaar. Uiteraard zal de kantonrechter in alle gevallen de belangen van procespartijen afwegen. De huurprijs De hoogte van de huurprijs wordt meestal bij het sluiten van de huurovereenkomst vastgesteld. In dezelfde overeenkomst kan men bepalen met welk percentage de huurprijs jaarlijks zal worden aangepast. Vaak is dit gebaseerd op de prijsindexcijfers, zoals bekend gemaakt door het C.B.S. (Centraal Bureau voor de Statistiek). Voor de meest recente index kunt u met het C.B.S. bellen, telefoon (070) 337 38 00. Noch de vaststelling van de huurprijs, noch de wijze van de aanpassing is geregeld in de wet. Beide partijen zijn geheel vrij een eigen regeling hiervoor te treffen. Is alles echter vastgelegd, dan is het gedurende de looptijd van de huurovereenkomst niet mogelijk om de bepaling met betrekking tot de huurprijs eenzijdig te wijzigen. Indien de looptijd van de huurovereenkomst is verstreken en deze verlengd wordt, als ook telkens wanneer er vijf jaren zijn verstreken sinds de datum waarop de huurovereenkomst is gesloten bij een overeenkomst voor onbepaalde tijd, is het mogelijk de huurprijs opnieuw vast te stellen. Indien huurder en verhuurder het hierover niet eens kunnen worden, staat het hun beiden vrij de kantonrechter te verzoeken een nieuwe huurprijs vast te stellen. Het verdient derhalve aanbeveling ruimschoots van tevoren met de onderhandelingen met betrekking tot de wijziging van de huurprijs aan te vangen. Eenmaal bij de kantonrechter zal deze bij het vaststellen van de huurprijs rekening houden met de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse over de afgelopen vijf jaren. De rechter oordeelt slechts nadat een advies van een deskundige wordt overlegd, bijvoorbeeld van de bedrijfshuuradviescommissie van de Kamer van Koophandel of van een makelaar. Indien men het niet eens wordt over de aangedragen expert (bijvoorbeeld omdat deze banden heeft met de verhuurder) kan men de rechter vragen een onafhankelijk adviseur te benoemen. In het huurrecht zitten veel termijnen die u in de gaten moet houden. Genoemd is al de opzegtermijn van een jaar, maar ook opties die veel in huurovereenkomsten voorkomen, moeten altijd binnen een bepaalde termijn gebruikt worden (of juist niet). Daarnaast moet u onderscheid maken tussen het opzeggen van de huur en het aanpassen van de huurprijs bijv. aan het einde van een periode van vijf jaar. Voor iedere huurkwestie is de juiste oplossing weer een andere -het huurrecht is zeker niet gemakkelijk- neem daarom vroegtijdig contact op met een deskundige, zoals bijvoorbeeld een jurist van Vakcentrum Bedrijfsadvies. Hierbij kan dan ook worden bezien of de bij u geldende huurprijs reëel is vanuit bedrijfseconomisch oogpunt. Ook wijzen wij u ten aanzien van de huurprijs bij bedrijfsruimte uitdrukkelijk op het onderscheid met huur van woonruimte, dat een geheel afwijkende regeling kent in de Huurprijzenwet woonruimte. Energielabel Vanaf 1 januari 2008 is het energielabel voor gebouwen ingevoerd. Het energielabel moet vanaf die datum bij bouw, verkoop of verhuur vooraf worden overgelegd aan de koper of huurder. De nieuwe gebruiker van een gebouw krijgt zo inzicht in het energieverbruik en een advies voor verbetering. Het energielabel kan worden verstrekt door een gecertificeerd adviseur. Het certificaat is maximaal 10 jaar geldig. |