Het Recht in de praktijk - 30 juni 2025

Onlangs oordeelde de rechter in Noord-Holland dat Ahold als tussenverhuurder niet aansprakelijk was voor de verkleining van de door de supermarktondernemer ’gehuurde’ parkeergarage.  

In de huurovereenkomst was bepaald dat verhuurder is aan te spreken voor herstel van constructieve onderdelen van het gehuurde. Dit was lang niet .  Volgens de rechter was de parkeergarage evenwel niet onderdeel van het gehuurde. Die omvatte (slechts) de huur van de winkelruimte op de begane grond, de ruimte in de kelder ten behoeve van de opstelplaats voor winkelwagens, de reinwaterkelder en het expeditie terrein.

De parkeerbijdrage die de ondernemer betaalde aan Ahold was volgens de rechter geen huurbetaling maar een bijdrage om de parkeergarage voor bezoekers van het winkelcentrum gratis te houden. Dat de parkeergarage onderdeel zou uitmaken van het gehuurde zou ook niet aansluiten bij het feit dat Ahold geen eigenaar of huurder van de parkeergarage was. Ahold had dus ook geen feitelijke herstelmogelijkheden. Dus dan kan er op Ahold ook geen herstelverplichting rusten waar het gaat om de constructie van de parkeergarage.

De gedeeltelijke sluiting van de parkeergarage kon wel als een gebrek worden aangemerkt. Volgens artikel 7:204 lid 2 BW is een gebrek ‘een staat of eigenschap of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat de huurder daarvan mocht verwachten’. Gedeeltelijke sluiting kan als een genotbeperkende omstandigheid worden beschouwd. De door het gebrek veroorzaakte schade komt echter pas voor vergoeding in aanmerking als de verhuurder zijn verplichting tot het verhelpen van het gebrek niet nakomt. En hier deed Ahold een beroep op de huurovereenkomst die alle aansprakelijkheid voor schade als gevolg van gebreken uitsloot. Ahold had zich tegenover de eigenaar voldoende ingezet voor de belangen van de winkelondernemer. Dat dit niet mocht baten, leverde de winkelondernemer niets op.

Tot slot leverde evenmin een beroep op de franchiseovereenkomst iets op. Volgens de rechter was er een verschil tussen Ahold als verhuurder en Albert Heijn Franchising B.V. als franchisegever. Dat er sprake is van samenhang tussen de huur- en franchiseovereenkomst betekent nog niet dat op Ahold als verhuurder verplichtingen zouden rusten die voortvloeien uit de franchiseovereenkomst of de Wet franchise.

Het vonnis laat maar weer zien dat het voor franchisenemers-huurders vechten tegen de bierkaai kan zijn als de overeenkomst niet evenwichtig is gesloten. Het verdient alle aanbeveling dit soort voorbeelden erbij te halen wanneer je als ondernemer in onderhandeling gaat over franchise en of huur. Parkeerruimte is essentieel voor de exploitatie, daarover moeten de afspraken klip en klaar zijn.

De rechtbank Rotterdam ging akkoord met de vernietiging van een vaststellingsovereenkomst (VSO) door de bewindvoerder van de werknemer.  Staat een werknemer onder bewind, dan kan die niet meer zelfstandig een VSO aan gaan. In dit geval liep het voor de werkgever goed af, omdat het salaris niet doorbetaald hoefde te worden. De werknemer had immers niet meer gewerkt en de rechter vond dat van de bewindvoerder verwacht had mogen worden dat deze de werknemer had laten weten dat de werknemer zich beschikbaar moest houden om de afgesproken werkzaamheden te (blijven) verrichten. En dat was niet gebeurd. Ook volgde geen veroordeling in de betaling van een aanzegvergoeding omdat de VSO kon worden aangemerkt als een aanzegging, ook al was deze niet tot de bewindvoerder gericht. Wel volgde natuurlijk een veroordeling tot betaling van de transitievergoeding

De rechter Noord-Holland moest onlangs oordelen over een zelfverzochte ontbinding van de arbeidsovereenkomst van een werknemer 10 maanden voor zijn pensioen. Het verzoek werd afgewezen, omdat geen sprake is van ernstig verwijtbaar handelen of nalaten van de werkgever. Het daarop gevolgde ontbindingsverzoek van de werkgever werd wel toegewezen.

Het debat ging met name over de vraag of sprake was geweest van ernstig verwijtbaar handelen of nalaten van de werkgever. De wet zegt dat daarvan slechts sprake is in ‘uitzonderlijke gevallen’. Bijvoorbeeld als de werkgever grovelijk de verplichtingen niet nakomt die voortvloeien uit de arbeidsovereenkomst en wanneer als gevolg daarvan een verstoorde arbeidsverhouding ontstaat. Daarbij kan worden gedacht aan een situatie waarin de werkgever zijn re-integratieverplichtingen bij ziekte ernstig heeft veronachtzaamd of de situatie waarin een werknemer arbeidsongeschikt is geworden als gevolg van verwijtbare onvoldoende zorg van de werkgever voor de arbeidsomstandigheden.

In dit geval was zogenaamd niet het juiste loon betaald. De werknemer had evenwel pas jaren nadien geklaagd en had dus niet voldaan aan de klachtplicht ex artikel 6:89 BW. Op grond van art. 6:89 BW kan een schuldeiser geen beroep meer doen op een gebrek in de prestatie als hij niet heeft geprotesteerd ‘binnen bekwame tijd’ nadat hij het gebrek heeft ontdekt of redelijkerwijs had moeten ontdekken.

Over deze bepaling is de laatste tijd – na de arresten van de Hoge Raad op dit punt (ECLI:HR:2024:1278 en 1281) veel te doen. De Hoge Raad oordeelde onder andere dat deze bepaling ook van toepassing was op arbeidsovereenkomsten. Moeten werknemers nu maximaal worden beschermd tegen niet of te weinig betalende werkgevers of mag van de werknemer onder omstandigheden worden gevraagd tijdig bezwaar te maken als afspraken niet geheel worden nagekomen?

Kantonrechters oordelen verschillend. De rechtbank Oost-Brabant moest onlangs oordelen over de vraag of de rechtsrelatie tussen partijen een arbeidsovereenkomst of een overeenkomst van opdracht met een zelfstandige was. De rechtbank stelde ook in dat geval dat de werkgever een beroep kon doen op de klachtplicht. Als de ‘werknemer’ vragen had over de vorm van de overeenkomst had de werknemer die tijdig moeten stellen.

In koopovereenkomsten nemen we vaak over activa op dat deze zaken worden geleverd ‘as is’Dat doen we als de koper de zaken moet accepteren in de staat waarin hij deze aantreft. De verkoper geeft dus geen garanties af.  

Als er dan gebreken zijn, dan zou de koper zich niet moeten kunnen verschuilen achter de mededelingsplicht van de verkoper. Het hof Arnhem-Leeuwarden oordeelde dat de as is’ bepaling in de koopovereenkomst, de verkoper toch niet kon baten. Door het aangetroffen gebrek voldeed het verkochte pand namelijk helemaal niet aan de redelijke verwachtingen van de koper. Ondanks de ’asis’ bepaling moest de koper immers wel uit kunnen gaan van een pand met een fatsoenlijke vloer. Verkoop je een pand, ook al is dat op basis van ‘asis’ dan moet je wel een pand verkopen. Zonder vloer, geen pand. Je kunt dus met een ‘as is bepaling niet alle verantwoordelijkheid wegschrijven.

De rechtbank Oost-Brabant vond de handelsrelatie tussen Heineken Nederland en Jumbo een duurovereenkomst, ook als was geen sprake van een schriftelijk document, maar daaruit volgde voor Heineken helaas niet de conclusie dat er een afnameverplichting voor Jumbo.

Een duurovereenkomsten is een overeenkomst die voor bepaalde of onbepaalde tijd verplicht tot prestaties die gedurende zekere tijd voortduren, herhaald worden of elkaar opvolgen. Dat kan ook een raamovereenkomst zijn waarbinnen partijen steeds aflopende overeenkomsten sluiten.

Of sprake is van een duurovereenkomst is afhankelijk van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen hebben afgeleid en in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mochten afleiden. Een langdurige handelsrelatie kan na verloop van tijd uitgroeien tot een duurovereenkomst. Heineken leverde al decennialang bier aan Jumbo, waarbij steeds intensief overleg plaatsvond en partijen gebruik maakten van telkens dezelfde soort elkaar contracten voor prijs, logistieke voorwaarden en promotionele activiteiten, terwijl door Jumbo forecasts werden aangeleverd waarop Heineken haar productie baseerde. Partijen stemden steeds hun promoties af. Ook was het gebruikelijk om jaarlijks over de prijzen te onderhandelen. De rechter ging uit van een duurovereenkomst.

Er was nooit een expliciete minimum afnameverplichting overeengekomen. De afgenomen volumes wisselden wekelijks en door de jaren heen. De rechter vond echter dat na vele jaren een verplichting is ontstaan om een bepaald volume af te nemen. Toch leverde dat Heineken niets op, omdat de rechter ook vond dat Jumbo de duurovereenkomst heeft mogen opzeggen of niet ongewijzigd had voortgezet.

Opzeggen duurovereenkomst onbepaalde tijd

De overige discussie betreft in deze zaak dan de beoordeling van een opzegging van een duurovereenkomst die voor onbepaalde tijd is aangegaan. Of, en zo ja onder welke voorwaarden, zo’n overeenkomst opzegbaar is, wordt bepaald door de inhoud daarvan en door de van toepassing zijnde wettelijke bepalingen. Als, zoals hier het geval is, niet is voorzien in een specifieke regeling van de opzegging, dan geldt dat de overeenkomst in beginsel opzegbaar is. De eisen van redelijkheid en billijkheid kunnen gelet op de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval meebrengen dat opzegging slechts mogelijk is indien een voldoende zwaarwegende grond voor de opzegging bestaat. Uit diezelfde eisen kan, eveneens gelet op de aard en inhoud van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval, voortvloeien dat een bepaalde opzegtermijn in acht moet worden genomen of dat de opzegging gepaard moet gaan met het aanbod tot betaling van een (schade)vergoeding (vgl. HR 28 oktober 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ9854).

Dat de redelijkheid en billijkheid in dit geval meebrengen dat opzegging slechts mogelijk is indien een voldoende zwaarwegende grond voor de opzegging bestaat, is niet aannemelijk geworden, zodat de overeenkomst (zonder zwaarwegende grond) opzegbaar was. Wel was de rechter van oordeel dat de duurovereenkomst niet per direct kon worden beëindigd. De eisen van redelijkheid en billijkheid brachten mee dat in deze situatie in ieder geval een passende opzegtermijn in acht moest worden genomen om Heineken in staat te stellen zich op (de gevolgen van) de beëindiging voor te bereiden, maar omdat sinds de opzegging nog wel leveringen hadden plaatsgevonden was eigenlijk al van een (veel) ruimere opzegtermijn sprake.

De ACM heeft de bedrijven in de levensmiddelenbranche opgeroepen duurzaamheidsclaims te controleren en verbeteren, want zij gaat actief toezicht  houden op de naleving van de regels. De ACM verwijst naar de vernieuwde Leidraad Duurzaamheidsclaims (2023). Hierin staan de volgende regels voor duurzaamheidsclaims: de claims moeten duidelijk, specifiek, volledig en actueel zijn. Onderbouwd met feiten. Vergelijkingen moeten eerlijk zijn en ambities concreet en meetbaar. Visuele claims en keurmerken moeten behulpzaam zijn en mogen niet verwarrend zijn. Handelingen in strijd met deze Leidraad kunnen boetes en dwangsommen opleveren.

Ook is er volle aandacht voor eerlijke webshops. Online verkopers moeten hun klanten bij elke aankoop expliciet wijzen op de wettelijke bedenktijd. Rechters zullen sancties opleggen aan ondernemingen die zich niet aan de informatieverplichtingen houden. Rechters werken bij het toekennen van sancties formalistisch met een tabel.